城市更新方向下的高密度社区建设策略研究 —— 以姑苏区小河浜棚户区为例

城市更新方向下的高密度社区建设策略研究 —— 以姑苏区小河浜棚户区为例

顾金陆  张伟亮  韩喆

苏州华造建筑设计有限公司  江苏苏州  215000

一、引言

在城市化快速发展的进程中，城市空间资源的紧张态势日益凸显。如何在有限的土地上实现高效利用，以满足居民不断增长的生活需求，已成为城市发展面临的核心课题。高密度社区建设作为应对土地资源短缺的有效手段，逐渐受到广泛关注。姑苏区小河浜棚户区作为城市中的老旧区域，存在房屋老化、基础设施落后、空间利用低效等诸多问题，迫切需要通过城市更新实现转型升级。对小河浜棚户区在城市更新背景下的高密度社区建设策略展开研究，不仅能够改善该区域居民的生活环境，提升城市品质，还能为其他类似地区的城市更新提供宝贵经验。

二、小河浜棚户区现状剖析

2.1 地理位置与范围

小河浜城中村位于姑苏区劳动路周边，地块北临劳动路，东依虎啸河，南靠里双河，西接既有建筑（5166 产业园、教育考试院、三香农贸市场等）。目前收储范围内，地块面积约为 21,212.22㎡。经控规图则对驳岸线调整后，划定的用地范围面积为 19,686.76㎡。

2.2 建筑状况

该地块内共有 416 户居民，住宅建筑面积总计 31,103.14 平方米。其中，204 户为非成套住宅，面积达 19,183.68㎡，建于上世纪 80 至 90 年代；212 户为成套住宅，面积为 11,919.46㎡，同样建于 90 年代。这些房屋建筑老化情况极为严重，在结构安全与居住舒适度等方面暴露出大量问题，已不具备保留价值。

2.3 基础设施

区域内基础设施也极为薄弱，无法满足居民对安全居住环境和现代化生活设施的需求。排水系统年久失修，每逢雨季，便积水严重，居民出行苦不堪言；电力供应不稳定，频繁跳闸，难以满足居民日益增长的用电需求。道路狭窄且破损严重，坑洼不平，影响居民日常出行。尤为严峻的是，该区域消防设施配备严重不足，消火栓等设备缺失或损坏，消防安全隐患较大，一旦发生火灾，难以迅速有效扑救，居民生命财产安全受到极大威胁。

三、城市更新面临的挑战

3.1 动迁难题

3.1.1 住户众多，成本高昂

地块内住户多达 416 户，人员情况复杂，动迁难度极大。依据前期专业测算，动迁成本预估约 10 亿元，平均下来约 3.21 万元 /㎡。对比小河浜住宅在 2019 年的成交价格 1.5 万元 /㎡，以及通归桥弄小区 2024 年 2.46 万元 /㎡的成交价格，该地块的动迁成本明显过高。如此高昂的资金投入，给后续动迁工作带来了极为沉重的资金压力，极大地增加了动迁项目推进的难度，在资金筹集、成本控制等方面均面临严峻挑战 。

3.1.2 房地产市场影响

若动迁开发，按照常规住宅地块 1.6 容积率、动迁成本 10 亿计算，土地楼面价将达到 3.14 万元 /㎡，高于目前姑苏区所有住宅用地的拿地价格。加之当前房地产行业下行，市场不景气，即便完成动迁开发，在楼面价格高昂的情况下，房屋销售压力大，开发商拿地意愿低，这进一步增加了城市更新的难度。

3.2 场地条件限制

3.2.1 地形不利

从场地布局来看，其呈南北向狭长分布，这一特殊形态严重制约了大面宽住宅产品的布置，难以满足多样化的居住需求。在交通衔接方面，场地与周边道路仅有北侧约 30m 可衔接，受此限制，无法按照规范要求正常设置多个出入口。这不仅给居民出行带来诸多不便，也给区域内的交通组织造成了极大困难，如车辆进出易拥堵，应急疏散通道不畅等问题，进一步降低了地块的开发可行性与居住体验。

3.2.2 地势低洼与临河影响

从场地条件来看，地势较为低洼，并且南侧、东侧均紧邻河道。这一特殊地形地貌给后续开发带来诸多难题。若依照现行规范要求设置停车位并开挖地下室，由于地势低、临近河道，地下水位较高，地下车库的开挖成本和基坑维护成本将大幅攀升，这无疑会极大地增加未来的开发成本。同时，临河的特殊位置，对建筑布局的合理性以及防洪安全均提出了更高标准。建筑布局不仅要考虑景观因素，还需着重考量防洪抗涝需求，确保在洪水期建筑设施和居民的安全，这进一步加大了地块开发的难度与复杂性。

3.3 协同更新困难

从周边环境来看，其相邻地块建筑目前正处于正常使用状态，且产权分属多家企事业单位。由于不同地块在产权归属、使用现状以及发展规划上均存在显著差异，致使该地块与周边地块的协同更新工作困难重重，操作流程极为复杂。要达成协同更新的目标，必须全面协调各方利益，妥善解决诸如产权界定、功能布局调整、规划统一等诸多复杂问题。然而，在实际推进过程中，受各方诉求难以统一、沟通协调成本高昂等因素影响，此项工作面临着巨大挑战，严重制约了该地块的整体开发进程。

四、高密度社区建设策略

4.1 高效土地利用策略

4.1.1 优化建筑布局

面对地块相对狭窄的不利条件。一方面，巧妙借助西侧沿河空间，布置不高于 54m 的住宅，最大化利用了地块宽度。另一方面，依据用地尺度精细化定制住宅单元尺度，经精心测算与布局，成功最大化布置了

12 个单元的住宅。除西南角外，其余住宅均以单元式呈现，使得整体空间疏密得当、张弛有度。通过这一系列合理的建筑布局规划，不仅显著提高了土地利用效率，还切实增加了住宅户数和居住面积，为提升地块的居住承载能力与居住品质奠定了坚实基础。

4.1.2 竖向空间利用

针对场地地势低洼，地下车库开挖及维护成本高昂的难题。充分利用北侧出入口道路 2.9m 标高与现状场地内 1.4m 低洼标高的差值，创新性地设置半地下架空层车库，有效减少了地下挖掘深度，降低了建设成本。同时，积极借助西侧考试院操场资源，设置分时利用的架空车库，进一步拓展停车空间，最大限度地降低了地下室车库的整体成本投入。​

在空间规划布局上，将居住社区的活动空间设置于架空层以上，为居民打造舒适、宁静的休闲区域；车行及商业人流安排在下层，实现了动静分离。在相对狭窄的用地环境下，水平空间极易出现流线交织的状况，而通过这种垂直分区的方式，成功实现了人车分流，显著提高了空间利用效率，保障了居民出行安全，提升了整体居住体验。

4.2 社区品质提升策略

4.2.1 住宅设计优化

在高容积率的前提下，住宅建筑布局错落有致。一方面充分满足了日照采光需求，保证居民能够享受充足阳光和良好通风；另一方面充分利用东侧俯瞰古城的视野资源，提高住宅价值，丰富了天际线。通过合理的建筑设计，提升了居民的居住舒适度和生活品质。

4.2.2 配套设施完善

在北侧主要出入口打造社区门厅，内部设置扶梯直达平台之上，提升归家动线体验感，避免车行干扰。架空平台设置风雨连廊紧密连接各个单元，居民出行风雨无阻。结合沿河开放空间打造活力商业水街，商铺灵活设置，去标准化，强调景观与建筑的融合。东南角设置 1800 平米社区型邻里中心作为重要节点，完善区域内配套设施，提高本区域及周边的社区服务能力。丰富的配套设施为居民提供了便捷的生活服务，增强了社区的吸引力和凝聚力。

五、开发模式探讨

5.1 更新地块上市

居民整体搬迁，地块收储后调规上市，开发商摘牌开发。这种方式整体搬迁难度相对较小，但整体搬迁资金测算需要 10 亿元，投入较大。按照前期同板块地价 2.45 万元 / 平米估算土地价格为 12.94 亿，考虑部分过程费用可平衡 10 亿元拆迁成本。若按照目标土地价格为 10 亿，得出楼面土地单价为 18,900 元，该价格低于一般市场价，可引起开发商较大兴趣，但可能需要一定的政府补贴。

5.2 拆迁居民原址回迁

新建住宅户数 603 户，回迁需求户数 416 户；新建住宅面积 49,600 平方米，回迁需求面积 31,103 平方米；新增住宅面积 18,496 平米，新增零星商业 1419 平方米，新增社区邻里中心 1800 平方米，新增可售车位 399 辆。新增部分估算货值约为 7.38 亿元，整体建设成本估算约 2.8 亿元，毛利约为 4.58 亿元。该部分毛利可用于拆迁动员、建设阶段的安置费用、回迁居民的房票（鼓励购买较大户型）、回购折扣等。一次性搬迁存在较大难度时，可尝试分期搬迁、分期建设的方式。一期拆除非成套住宅（棚户区），建设六幢住宅及架空车库满足回迁户数及面积需求；二期拆除六幢零星成套住宅，建设规划剩余部分。这种方式销售压力较小，政府一次性投入资金少，且略有盈余，但实际动迁工作难度较大。

六、停车问题探讨

6.1 更新地块上市逻辑下的停车需求

根据现行市场情况户均面积会超过 100 平米，结合所在区域停车位要求为 1.2 辆 / 百平米，所需车位数为 634 辆。目前地块内架空车库内可停车 399 辆，尚需 235 辆，存在较大差距。为满足配比指标和实际施工需求，建议再建设一层地下车库，但地下车库成本会对开发造成较大的成本压力。

6.2 拆迁居民原址回迁逻辑下的停车需求

结合回迁户型面积及数量需求，户型数量达到 603 户，结合所在区域的停车位要求为 1.2 辆 / 户，需设置停车数量 724 辆。本地块内 399 辆停车及分时使用的考试院 228 辆停车，总体可达到 627 个停车位，可满足每户一辆的停车配比。一方面需要探讨政策是否有弹性解决该部分的停车数量缺口，另一方面考虑是否有周边公益性停车场补足停车需求。

七、政策协同需求

7.1 高容积率地块的可行性政策支持

目前技术方案的容积率为 2.68，如架空车库计入容，容积率将达到 3.35。需要相关政策明确高容积率地块在住宅建设中的可行性，以及相应的规划、建设标准和规范，为高密度社区建设提供政策依据。

7.2 控规调整政策

当前所拟定的技术方案中，占用了地块北侧原本在控规中规划为城市绿地的空间。同时，地块东侧与南侧沿河退线已根据实际情况调整为 6 至 8 米。鉴于此，亟需政府部门积极协调相关控规调整工作，确保该城市更新项目与整体规划要求高度契合，进而推动区域实现协调、有序发展。​

7.3 停车场协同使用政策

为缓解停车不足问题，需要制定与周边地块协同使用停车场的政策，明确各方权利和义务，促进停车场资源的共享和高效利用。

八、结论

姑苏区小河浜棚户区的城市更新是一项复杂而具有挑战性的任务。通过实施高效土地利用、社区品质提升、智慧社区建设和生态环保等高密度社区建设策略，并结合合理的开发模式和政策协同，可以有效解决该区域面临的问题，实现土地资源的高效利用和社区品质的提升。在实施过程中，需要政府、开发商、居民等各方共同努力，充分协调利益关系，积极应对各种挑战，确保城市更新项目顺利推进，为居民创造更加美好的生活环境，推动城市可持续发展。未来，随着城市更新工作的不断深入，还需持续关注新技术、新理念的应用，不断优化建设策略，以适应城市发展的动态需求。