摘要:近些年随着房地产市场的再次繁荣,房地产企业之间的竞争亦日趋激烈,如何能在竞争中发展壮大自己,已经成为每一个房地产企业需要认真思考、面对的问题。本文就房地产企业在开发项目的成本问题上展开论述,着重论述了项目成本来源构成及控制方法,以期望给房地产企业一些有益提示。
1 房地产开开发项目成本构成
房地产开发是一项复杂而系统的活动,涉及大量的资金、人力以及政府和企业的各个部门,它具有全面系统性、地域性、长期性、高风险性等特点,因此合理控制房地产开发成本对房地产开发项目的成败至关重要。
房地产开发项目的成本构成主要包括以下几个方面:①土地成本,包括土地使用权出让金及征地费、基础设施配套费用、拆迁安置补偿费;②前期工程费,包括项目可行性研究费、水文地质勘察、规划、设计以及“三通一平”等土地开发工程费支出;③房屋建造费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费;④管理费,包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、诗业保险费、诉讼费、坏账损失及其他管理费用;⑤销售费用,包括销售人员工资、奖金、广告宣传费、代理费、销售许可证申领费等;⑥财务费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用;⑦其他费用,主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、保险费等杂项费用;⑧不可预见费,为以上述各项费用的3%～7%估算;⑨税费,各项税费根据当地有关法规标准估算。
2 房地产开发项目成本控制措施
房地产项目开发分为以下几个阶段,项目立项决策阶段、项目前期规划设计阶段、项目施工建设阶段、项目竣工决算阶段、项目市场营销及后期服务管理阶段。
2.1 项目立项决策阶段 本阶段对项目成本控制有重要作用,核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控,以以上重点为原则,编写可行性研究报告。可研报告但对项目成败起着关键作用,但是大部分开发公司对此投入很小,流于形式。有研究表明,项目的策划对总成本的影响可以达到30%左右,为此首先要做好市场调研,进行投资成本估算,做到项目前期初步成本控制。土地费用是本阶段的一个重点,约占项目总成本的40%左右,主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等。开发企业可通过协议、拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目的选址,明确土地成本的心理价位,避免恶性竞拍土地给企业带来负担。本阶段的另一个重点是,开发企业可以通过推迟缴纳配套费用使企业获益,或者寻求国家或当地政府的政策支持或优惠。最后要选定合理的规划设计方案,以把工程造价控制在适度范围内。
2.2 规划设计阶段 房地产开发规划设计阶段是项目成本控制的关键与重点。项目规划设计阶段主要分为初步设计、技术设计和施工图设计。据经验数据统计,设计费一般占项目总投资的1%—2%,对项目总投资的影响在20%—30%,对项目使用功能的影响在10%—20%,这表明设计阶段都对项目的投资和使用功能具有重要影响。为此应采取以下成本控制方法:进行设计公开招标,把建设项目初步设计从技术和经济上对建设项目的影响作为重点考虑因素,把初步设计概算作为要素指标,组织多家单位竞标,邀请专家评标,择优选出好的设计单位,在保证工程质量的同时降低工程项目造价。推行限额设计,设计人员应熟悉概预算定额及近期建筑材料价格,在保证功能和技术设计的前提下控制初步设计概算,保证初步设计概算不超过可行性研究报告总投资的必要幅度。在施工图设计阶段,编制详细工程预算。目前设计人员普遍存在重技术轻经济现象,如果造价人员提前进入到施工图设计阶段,将工程设计与工程预算结合起来,在保证功能和质量的前提下,必将大大降低工程造价。为此可邀请造价方面的专业人士介入优化设计,在设计阶段即对造价进行监控,优化设计减少设计变更,控制工程造价。
2.3 施工阶段成本控制 施工阶段是施工单位按合同要求完成项目的施工、竣工和投产,达到项目预期目标,实现投资效益。这一阶段投资额占总投资的50%—60%,对总投资的影响经验数据位10%—15%。施工阶段是项目实施的关键阶段也是人材物消耗的主要阶段。本阶段成本控制的措施有:首先要制定合理的招标文件,选定中标施工单位后,要认真审核施工组织设计和作业方案,尽量减少工程变更和现场签证,从而控制工程成本。要减少变更和签证就要严格审核图纸,组织各方进行图纸会审,比较各个方案的优劣,从而有效控制工程成本。由于建设项目周期长,在施工过程中材料型号、价格等会出现变动现场签证在所难免,为此要对施工现场签证价格进行有效控制。现场签证人员要严格控制工程造价,提高造价意识,了解定额费用的组成,认真签证,保证签证内容与工程实际相符合。提高设计管理力度,避免同一工程内容重复签证,减少给签证工作带来的麻烦。其次在材料控制上,尽量在合同中约定由甲方采购材料,采购时根据市场价格走势经多家比较从中选优,同时制定严格的材料验收制度。对于材料供应可采取限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的缺斤短两现象,而且使材料能够得到有效利用.使用材料要根据施工进度状况按材料消耗定额合理用料。最后对工程款的拨付要严格按照合同约定,并根据施工单位实际完工量到现场确认再予以拨付。对于施工方和材料供应商不按合同约定的要提出反索赔,以便掌握主动控制成本。
2.4 工程竣工结算阶段的成本控制 该阶段是成本控制的最后阶段。项目全部建设完成,经过各单项工程的验收,符合设计要求,并具备竣工图标、竣工决算、工程总结等必要文件资料,即可进行项目竣工验收。这一过程中要认真审核工程量,落实联系单签证费用,使结算真正体现工程实际造价。
3 结语
房地产开发项目成本控制是一项系统工程,它贯穿于项目的始终。作为开发商应该具有成本控制意识,加强项目设计和施工阶段的成本控制,及时解决项目建设过程中遇到的技术和经济问题,降低项目造价。控制成本是促进房地产企业集约经营,改善房地产市场现状的一个重要手段。
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